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    地产八卦

    恒大深圳总部75亿底价拍出,另有多宗地块被政府无偿收回
    吴江楼市网  发布时间:2022-12-01  来源:华夏时报   点击数:999

          11月28日晚间,中国恒大公告称,11月26日公司的附属公司恒大集团与深圳市安和一号房地产开发有限公司签订协议,恒大将其持有的一块位于深圳市的商业地块转让给深圳市安和一号房地产公司,总代价约为75.43亿元。

     
          实际上,公告中提及的商业地块正是恒大之前计划用于打造深圳总部的地块。同时,恒大还预计出售该地块将亏损约1.63亿元。
     
          此外,11月24日,恒大公告称,武汉市江夏区政府作出关于无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地的行政决定,该决定书仅针对该项目其中11宗土地,不涉及该项目的其他地块。对此,恒大表示,正与武汉市江夏区政府进行沟通,并将就此事提出行政复议以保障公司合法权益。
     
          值得注意的是,2021年以来,恒大有多个项目地块被政府无偿收回,如海口8宗地、青岛西海岸地块等。
     
          对此,IPG中国区首席经济学家柏文喜在11月30日接受《华夏时报》记者采访时表示,地方政府无偿收回未按期开发宗地的依据,一般是基于土地出让协议的约定,或者直接依据相关法规,因此虽然意味着有关房企拿地所付出的成本将付之东流,却并不违法违约。不按之前拿地的价格收回而迫使开发商付出代价,也是开发商不履行土地出让协议中有关开发期限约定的必要对价。
     
          恒大深圳总部地块预计亏损1.63亿元
     
         11月26日,据深圳公共资源交易中心官网消息,恒大位于南山深湾片区的T208-0054地块,被深圳市安和一号房地产开发有限公司(以下简称“安和一号”)以底价75.4亿元竞得。
     
          据《华夏时报》记者了解,该T208-0054宗地正是恒大于2017年12月以55.52亿元拿下,土地使用年限30年,为商业服务业用地,原计划打造成为恒大深圳总部,不过该建设项目因资金问题自2021年9月开始停工。
     
          目前,该项目基底承台和坑中坑尚未完成,宗地将按现状转让。同时,项目可能存在包括但不限于基坑变形、渗漏裂隙及积水、钢筋等材料锈蚀、影响片区地下道路建设、临时用地收地、安全隐患等一系列问题风险,以及存在包括但不限于临时用地使用期已满、逾期使用欠费、拖欠工程款,合同相对方索赔、维权等问题。
     
          值得注意的是,恒大于11月28日披露,截至2021年12月31日,该土地的资产净值约为72.84亿元,而此次出售预计将亏损1.63亿元。
     
          恒大表示,集团流动性问题对该土地开发和建设的进度造成负面影响,出售事项将用于偿还该土地的相关债务,有利于集团专注于其房地产业务发展,维护各利益相关方共同权益。
     
          同时,恒大指出,该土地目前处于抵押状态。在对价付清之日起3个工作日内,转让方恒大将负责完成解除该土地的抵押登记手续,并在解除抵押登记手续后3个工作日内申请办理该土地的转移登记手续。而在办妥该土地的产权登记转让手续后,深圳公共资源交易中心会将该土地75.43亿元的对价全部划给恒大。
     
         对此,柏文喜表示,恒大深圳总部地块设置了抵押,应该是应抵押权人的要求进行的化解债务的转让交易,甚至目前的交易也是抵押权人行使抵押权的结果。这个肯定是属于被动性转让,这也很好的解释了该宗地亏本出让的表象。
     
          值得一提的是,该地块的接盘方背后,显现了万科的身影。
     
          据悉,该地块最终由安和一号拿下。天眼查数据显示,安和一号于今年9月26日成立,由深圳安稳房地产开发有限公司100%持股,而后者由深圳安兴一号投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“安兴一号”)持股99%。
     
          此外,通过天眼查股权穿透后,兴业国际信托有限公司(以下简称“兴业信托”)持有安兴一号98%股份,深圳恒屿实业发展有限公司(以下简称“深圳恒屿”)和深圳安居建业投资运营有限公司(以下简称“深圳安居建业”)则分别持股1%。
     
          虽说兴业信托间接持有安和一号的绝大部分股份,但恒大在公告中只提及,接盘方为深圳市安居建业的附属公司,只字不提兴业信托。
     
          对此,有业内人士向《华夏时报》记者指出,该地块后续发展应该是由深圳安居建业为主导,兴业信托扮演资金疏导的角色。
     
          据了解,深圳安居建业由深圳市人才安居集团有限公司、深圳市特区建工集团有限公司、深业集团有限公司及万科企业股份有限公司共同持股40%、20%、20%、20%。
     
          此外,值得一提的是,就在恒大在深圳湾总部基地拿地的2017年,其正式将总部从广州市搬迁至深圳。公开资料显示,2017年6月1日,恒大地产集团有限公司的注册地已更改为深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心3901房,同时,注册资本由28.78亿元变为33.83亿元。
     
          但在2021年出现债务危机后,恒大又将总部的多个部门迁回了广州恒大中心。2022年1月10日,有市场消息称恒大集团已从深圳总部大楼搬离,彼时,恒大官方回应称,为节约成本,公司于2021年12月办理了卓越后海中心退租手续,搬迁至深圳自有物业办公。目前,恒大集团官网仍显示其总部所在地位于深圳市南山区海德三道126号。
     
          近期,一位接近恒大内部人士向《华夏时报》记者透露,恒大总部已搬回广州,不过深圳也还有总部的人,目前在深圳南山南油片区办公。
     
          恒大多宗地块被政府收回
     
          除了出售深圳总部地块引发关注外,恒大近期被武汉江夏区政府无偿收回11宗土地的事情也引起了市场热议。
     
          11月24日,恒大发布公告对近期其位于湖北武汉市江夏区11宗地块被收回一事作出回应。公告信息显示,2022年11月16日,武汉市江夏区人民政府作出关于无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地的行政决定。该决定书仅针对该项目其中11宗地块,不涉及该项目的其他地块。
     
          据了解,恒大武汉科技旅游城项目总计24宗土地,净用地面积为5065.8亩,本次政府无偿收回的11宗土地涉及净用地面积为2071.3亩。
     
          其实,恒大科技旅游城的历史最早可以追溯到2009年。当时,该项目名为“巴登城”,由广东恒丰投资集团全资子公司武汉巴登城投资有限公司建设。
     
          2010年7月,嘉凯城集团以2.85亿元获得武汉巴登城51%股权,获得该项目的控制权,按照规划,该项目预计用6年时间完成。不过,根据嘉凯城集团2016年年报显示,巴登城预计总投资额为100亿元,实际已投资38.19亿元,截至2016年年底已完工建筑面积为0。
     
          2017年4月,嘉凯城集团宣布以9.2亿元的现金收购武汉巴登城余下的49%的股权。同年7月,嘉凯城集团公告称,拟以不低于30.39亿元的价格转让武汉巴登城投资有限公司100%的股权。
     
          2017年12月,恒大以56亿元购买该项目,将巴登城项目更名为武汉恒大科技旅游城,规划打造集游乐、文化、休闲、商业、居住为一体的文化旅游大盘,于2018年3月开始动工建设。
     
          目前,该项目已开工约126.1万平方米,已销售64.9万平方米(5330套房),已交楼36万平方米(2654套房),仍有28.9万平方米(2676套房)未完成交付。
     
          值得注意的是,恒大在公告中强调,将就武汉市江夏区人民政府作出关于无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地的行政决定提出行政复议以保障公司的合法权益,目前该项目12批次保交楼项目中10个已正常施工,2个处于恢复施工过程。公告还称,自2018年以来,恒大与武汉市江夏区政府一直就项目开发事宜保持沟通。
     
          对此,柏文喜指出,武汉市江夏区政府能无偿收回恒大11宗地块,应该有两个原因,一个原因是可能是恒大违反了当初的土地出项协议中关于开发期限的约定并触发了协议中的无偿收回条款,另一个原因是恒大暴雷后确实无力开发也很难寻求合作开发而被政府依法无偿收回。
     
          “国有土地限期不开发,如果是非政府方原因则有可能会被收回,但是这只是触发被收回宗地的条件之一而非充分条件,因为事实上大多数未按期限开发的土地并没有被收回。这确实和房地产行业历史遗留中的‘囤地乱象’有关,但在当初发生‘囤地’的那些公司手中却并未收回,只是到了恒大手里才被无偿收回。比如,前有新世界中国长期囤地不开发而转让给恒大的位于海口的多宗土地被无偿收回,后又有位于武汉江夏由泛海集团‘囤地’多年未开发而转让给恒大后的多宗土地被无偿收回。”柏文喜表示。
     
          此外,据《华夏时报》记者了解,自2021年以来,到目前为止,恒大有多个项目地块均被政府收回,被没收地块超1万亩。其中,包括恒大海口8宗地块的3300亩土地。
     
          2021年12月31日,海口市自然资源和规划局发布公告称,根据《海口市人民政府无偿收回国有建设用地使用权决定书》、《海口市住房和城乡建设局、海口市自然资源和规划局关于无偿收回土地使用权的请示》,均存在因公司原因超过约定的动工开发日期满两年未动工开发建设的情况,根据《闲置土地处置办法》第十四条和《海南省闲置土地认定和处置规定》第二十九条规定,决定依法无偿收回恒大地产海南公司所属的8宗国有建设用地使用权。
     
          “恒大在全国各地多宗项目地块被无偿收回,这对恒大而言意味着资产负债表上相关资产的直接消失,对于恒大深陷泥潭的债务更是雪上加霜。”柏文喜说。
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